目前二胎政策已經(jīng)出來，全面放開二胎是這次二胎政策的主要意義。針對每次國家提出的一些治國方針都會(huì)影響或者帶動(dòng)某些行業(yè)產(chǎn)生變化，那么目前針對這次主要十八屆中央委員二胎政策直接影響了未來房地產(chǎn)、教育、母嬰等很多一系列行業(yè)，其中專業(yè)人士就分析到二胎新政使住宅總需求增加3% 。110～120平米的功能型小三居將成為剛需產(chǎn)品，140～150平米舒適型三居將成為首改產(chǎn)品，170～200平米大戶型將成為再改產(chǎn)品。
住房需求的影響
在需求量方面。根據(jù)第6次人口普查數(shù)據(jù)，由于我國人口在性別比例上男多女少，我們以女性人口數(shù)量為計(jì)算基礎(chǔ)，從22歲到41歲較適宜生育二胎的年齡段，女性人口有2.3億人，大約有1.5億人已婚，粗略估計(jì)有1億戶家庭可生育二胎。據(jù)調(diào)有43％的人不愿生育二胎，那么約有5700萬對夫婦計(jì)劃生育二胎。按照這5700萬人口在未來5年時(shí)間內(nèi)均勻釋放計(jì)算，每年將有1140萬二胎新增人口，即每年有1140萬個(gè)家庭將迎來新生寶寶。家庭人口增加必然引起對住宅需求的變化，保守估計(jì)，平均每人新增住房面積30平方米，每年要新增住宅需求3500萬平方米。2014年，全國商品住宅銷售面積是10.5億平方米，刨去政策性住宅等因素影響，粗略計(jì)算二胎新政將給房地產(chǎn)市場帶來3％左右的增量需求。
在需求結(jié)構(gòu)方面。目前，新建商品住宅中，兩房產(chǎn)品仍占主流。一方面，成長起來的80后人群將逐漸成為社會(huì)中堅(jiān)力量，多子多福、兒孫滿堂的傳統(tǒng)觀念在人民群眾的思想里根深蒂固，二胎新政使得這種傳統(tǒng)觀念有了制度上的保證。現(xiàn)有城鎮(zhèn)中將產(chǎn)生大批兩居換三居的首改和功能型小三居升級改善需求。另一方面，“全面實(shí)施城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)制度”、“深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，理順?biāo)幤穬r(jià)格，實(shí)行醫(yī)療、醫(yī)保、醫(yī)藥聯(lián)動(dòng)”等醫(yī)療體制改革將惠及全民，“普及高中階段教育，逐步分類推進(jìn)中等職業(yè)教育免除學(xué)雜費(fèi)”將進(jìn)一步提升全民文化水平、降低家庭教育費(fèi)用支出，進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)，刺激居民對住宅改善的消費(fèi)積極性。
住房品質(zhì)的影響
本次會(huì)議中提出“堅(jiān)持綠色發(fā)展，必須堅(jiān)持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策”。今后將更加注重將低碳、環(huán)保融入項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)。隨著雨水回收再利用、地下車庫采光井、太陽能發(fā)電和太陽能熱水器等新技術(shù)的應(yīng)用和普及，老百姓將切身感受到綠色低碳小區(qū)的實(shí)惠和對個(gè)人生活品質(zhì)的提升作用。此外，數(shù)字中國、智慧中國建設(shè)將使“互聯(lián)網(wǎng)＋”、物聯(lián)網(wǎng)快速進(jìn)入社區(qū)、走進(jìn)尋常老百姓家，網(wǎng)絡(luò)生活不再局限于年輕人，將完成對全年齡段的覆蓋。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)＋家居信息化＋物聯(lián)網(wǎng)＋運(yùn)營智能化＋十分鐘生活圈所組成的“智慧社區(qū)”將徹底顛覆以往人們對住宅小區(qū)的理解和認(rèn)識，業(yè)主在家只須手指輕點(diǎn)手機(jī)屏幕將滿足生活的一切需求。
生育二胎適齡人群經(jīng)過畢業(yè)后的幾年職場拼搏和鍛煉，大部分已經(jīng)成長為公司骨干，經(jīng)商者也已小有成就，都處于事業(yè)爬坡期，這類人群不論在時(shí)間和精力上都難以兼顧事業(yè)和家庭，那么新生兒由誰照顧呢？已經(jīng)退休的父母無疑是更合適和放心的人選。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念也仍為改變，居家養(yǎng)老仍是社會(huì)主流，即便二胎政策沒有放開，老一輩很大程度上也會(huì)選擇同獨(dú)生子女一起生活。具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中青年人不論在心理還是在現(xiàn)實(shí)生活需要上，都存在對三居以上住宅的需求。未來，在項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位上，中大戶型比例將有所增長。110～120平米的功能型小三居將成為剛需產(chǎn)品，140～150平米舒適型三居將成為首改產(chǎn)品，170～200平米大戶型將成為再改產(chǎn)品。
除產(chǎn)品面積外，如何設(shè)計(jì)戶型使之更能兼顧老年人、中青年人和幼兒的生活習(xí)慣？園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)站、生活便利店、健身場地的面積設(shè)置和位置選擇，健身器具種類選擇和數(shù)量配比，各種綠植的搭配，微地形設(shè)計(jì)，人流和車流動(dòng)線設(shè)計(jì)等都將會(huì)隨之產(chǎn)生較大變化，這都需要我們做進(jìn)一步的思考和研究。
住房成本的影響
未來，對住宅相關(guān)設(shè)施配套的要求將有所提升。第一就是要增加基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，給排水管徑要加大、供電負(fù)荷要增加、綠化面積和檔次要提升、智能化硬件設(shè)施要強(qiáng)化等；第二是要增加建安工程費(fèi)，在建筑材料選型上，既要考慮綠色環(huán)保，又要考慮安全舒適耐用，公共空間防滑地面、足夠面積的活動(dòng)場地和業(yè)主交流空間，配備空間足夠大的電梯，以方便嬰幼兒推車和老年輪椅進(jìn)出；第三要增加物業(yè)管理成本，由于各年齡段人群的不同生活習(xí)慣，對物業(yè)服務(wù)的要求將進(jìn)一步提升，公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)以及人工費(fèi)、辦公費(fèi)等都將要有所增長。
總體來講，“五中”全會(huì)各項(xiàng)新政對房地產(chǎn)行業(yè)有著積極的促動(dòng)作用，對產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)將帶來全新升級，同時(shí)也是對現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新和適應(yīng)能力的又一次考驗(yàn)。
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